di Filippo Grendene
Negli ultimi anni, nel corso dei quali il problema della casa in Italia si fa sempre più grave, spesso si è parlato di fenomeni speculativi. Il termine è preciso, e rinvia a una concezione del patrimonio edilizio come asset di investimento, sul quale grossi capitali riescono ad ottenere lauti guadagni. Tuttavia, questa è solo una delle facce della medaglia: la speculazione sul patrimonio abitativo pubblico e privato passa anche da altre forme di intermediazione che, già presenti da decenni nei paesi anglosassoni, stanno attecchendo anche in Italia.
Se ho la pelle scura, la casa faccio fatica a trovarla
A Padova, le due categorie che più faticano a trovare casa sono quelle dei lavoratori migranti, specialmente di origine asiatica o africana; e gli studenti, in particolare internazionali. Nei loro panni, nel corso degli ultimi mesi, ci siamo messi varie volte: abbiamo raccontato della carenza degli studentati e dell’assenza di politiche pubbliche sulla casa, delle discriminazioni razziali e dei tentativi di costruire un’opposizione. Non ci si deve nascondere che tutto questo avviene in un momento di generale perdita di potere d’acquisto, leggi impoverimento, e di rialzo degli affitti tale che non sempre è facile garantire la solvibilità.
Il punto di vista dei proprietari
Di speculatori d’affitto è pieno, non mancano grandi proprietari, fondi, banche, imprenditori. Proviamo però a spostare il fuoco del nostro discorso, e a metterci nei panni di un piccolo proprietario, che possiede un piccolo capitale, tipicamente la casa dei genitori venuti a mancare. È stata acquistata con i risparmi di una vita, con le fatiche e le privazioni, e lasciata come una piccola garanzia al figlio. Il clima generale, la fatica ad arrivare a fine mese, la narrazione spesso allarmista rispetto agli sfratti in molti casi crea una dimensione psicologica di timore rispetto alla solvibilità degli inquilini, che porta ad esempio ad alzare i canoni (sembra un controsenso ma non lo è: maggior rischio d’impresa, maggior guadagno), o a chiedere garanzie un tempo impensabili (due contratti a tempo indeterminato, garanti esterni, addirittura fideiussioni), e comunque a vivere con preoccupazione la certezza del proprio investimento.
(Ora, si potrebbe obbiettare che fra il diritto alla rendita e il diritto alla casa dovrebbe avere la priorità il secondo; che sarebbero necessarie operazioni di calmieramento degli affitti, come anche in Italia ci sono state, patrocinate addirittura dalla Democrazia Cristiana; che il miglior modo di regolare il mercato è sempre quello dell’Edilizia Residenziale Pubblica, che sia frutto di nuove costruzioni o di acquisizioni da vendite. Si potrebbero fare queste ed altre obiezioni, ma per ora lasciamo spazio al mercato e alle sue leggi).
In una situazione del genere si apre lo spazio per forme di intermediazione fino a poco fa inedite. La classica mediazione economica fra inquilini e proprietari è quella proposta dalle agenzie immobiliari, che dietro compenso hanno lo scopo di far incontrare domanda e offerta. Che io debba affittare la mia casa o abbia bisogno di un alloggio, mi reco presso un’agenzia che mi aiuta ricevendo in cambio, tipicamente, una mensilità. Ciò non va però ad incidere sul rischio d’impresa, che è affare del proprietario. Ci sono però altre possibilità.
Chi mi trova casa?
Sono una studentessa internazionale e cerco casa a Padova. Sono un padre di famiglia nato all’estero e cerco casa a Padova. Siamo una coppia, due operai di origine centrafricana, abbiamo un contratto a tempo indetermianto presso una fabbrica dell’alta padovana, cerchiamo casa a Padova. Non se ne trovano. Sento parlare da alcuni connazionali di agenzie che aiutano a trovare casa. Sono disperato. Mi reco da loro, la richiesta è la seguente: per una cifra attualmente oscillante tra i 250 e i 500 euro, l’agente proverà a trovarmi un alloggio. Attenzione, proverà: se non ci riuscirà, lui il suo l’avrà fatto, e avrà meritato i soldi. È evidente che, nella situazione attuale, di grande domanda e minima offerta, non sarà facile trovare casa, ma il suo guadagno l’avrà comunque meritato.
Chi mi garantisce la rendita?
Sono un proprietario, intimorito da ciò che si sente dire sulle procedure di sfratto che si allungano per anni, sulle case distrutte da inquilini poco attenti; tutti gli amici hanno una storia raccapricciante da raccontare. Tuttavia tenere la casa vuota mi costa, quell’entrata in più fa comodo: ne ho parlato con molti ma nessuno mi offre le giuste garanzie. Fortunatamente, ad un certo punto mi viene segnalato un sito che sembra offrirle. Funziona così: affido loro il mio immobile con un contratto, si offrono di ristrutturarlo secondo gli standard che dovrebbero renderlo attraente, si occupano loro di selezionare gli inquilini e di affittarlo al posto mio… e pure mi garantiscono l’affitto tutti i mesi. Come dire di no?
Nelle loro sezioni, altre aziende nate per scopi simili mettono in guardia sui rischi per il proprietario, se non si affiderà a loro:
Zappyrent e Stanzasemplice sono due fra le numerose aziende nate allo scopo. Le case vengono ristrutturate in stile ikea, divise in stanze affittate singolarmente di solito a studenti. Il loro guadagno, naturalmente, starà tutto nella differenza fra ciò che è versato mensilmente al proprietario, adeguato al mercato immobiliare di qualche anno fa, e ciò che pagheranno gli inquilini. Ecco un esempio di ciò che su stanzasemplice potrai pagare a camera, in appartamenti che vanno dalle 3 alle 9 (!) singole:
Bedstudent: a successful company
«We are Angelo Pellegrino and Max Piarulli and so far we have hosted moore than 100.000 people»; «We rent apartments or large areas (typically former offices now vacant) with long-term contracts, we transform them into co-living solutions and manage them by renting out individual rooms to students and young professionals. All our rooms are newly furnished, located in strategic places in the city and equipped with all comforts». Frasi tratte dalla pagina about us del sito (completamente in inglese) di bedstudent.it, fondato da due quarantenni che da piccoli devono essersi scolati un bel po’ di sogno americano.
Questa azienda fa la stessa cosa delle precedenti, solo che opera strettamente a Padova e in brevissimo tempo si è guadagnata la partnership con le istituzioni cittadine: si parla di dare in affido a loro l’ex hotel Abritto, Borgomagno; vincono nel 2020 l’appalto di gestione dell’international housing di Padova. Nonostante (o proprio per) l’apparenza da hipster creativi bonaccioni che fanno aperitivo col gin tonic, i due sono ottimi imprenditori, con un’azienda che passa da 330.000 euro di fatturato nel 2020 a 1.180.000 nel 2022. Bedstudent, a quanto dichiarato, veleggia verso i 300 posti. Punta sull’affitto di case belle e accoglienti, sempre secondo criteri da arredamento ikea, partendo dall’idea che gli studenti di oggi non gradiscano più le case col vecchio mobilio e le crepe nei muri. (Nemmeno quelli di ieri, per quello; e nemmeno quelli poveri di oggi).
Con affitti in media a 520 euro al mese a camera, dominano il mercato degli alloggi studenteschi in città. Gestiscono Unibed, il portale ufficiale dell’Università di Padova per aiutare gli studenti a trovare casa. Mica poco per un’azienda che esiste da una manciata d’anni.
Quindi?
Il punto qui non è la legittimità di queste operazioni economiche, che in regime di libero mercato sono non solo consentite ma pure adeguate a sfruttare le condizioni esistenti per garantirsi il profitto. Si tratta però di riconoscerne gli effetti: così come le case popolari e gli alloggi pubblici per studenti con affitto regolato hanno un effetto calmierante su tutto il mercato, così queste esperienze, che devono garantire una rendita sia a proprietari che a intermediari che a gestori, controllando centinaia di case in città, spingono in alto i prezzi. Danno inoltre a pochi soggetti la possibilità di determinare la fluttuazione dei prezzi immobiliari in città, in una situazione in cui le istituzioni pubbliche hanno pochi strumenti, e spesso decidono di non usarli fino in fondo.
Naturalmente, non tutte le situazioni favoriscono il nascere di speculazioni di questo tipo: solo uno squilibrio fra domanda e offerta simile a quello che viviamo oggi, unito alla volontaria assenza del controllo pubblico, può dar origine a questi fenomeni. Tuttavia, ci si permette una previsione, le condizioni di carenza di case sono destinate a durare: è un settore da cui si può guadagnare ancora per lungo tempo.
Le conseguenze del guadagno per pochi, però, sono la miseria di molti. Dove finirà chi non troverà casa? In quale oscuro ghetto finirà chi non riuscirà ad offrire adeguate garanzie alla start up di turno? Le istituzioni pubbliche intendono continuare a pensare a questi soggetti come partner dotati di conclamate skills gestionali e manageriali, o arriveranno a cogliere il rischio pubblico di queste felici sperimentazioni private?
